Kompletný balík: prenájom bytu (nájomná zmluva, protokol, sprievodca)

Ide o dva samostatné režimy. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. možno dojednať len na dobu určitú, najdlhšie na dva roky, s možnosťou dvakrát ho predĺžiť najviac o ďalšie dva roky (§ 3 ods. 1), pričom aj s predĺženiami môže trvať najviac šesť rokov (§ 2). Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac a pri dôvodoch podľa § 7 ods. 1 písm. a) alebo b) ani kratšia ako pätnásť dní, a plynie už odo dňa nasledujúceho po doručení výpovede (§ 7 ods. 3). Ustanovenia Občianskeho zákonníka o bytových náhradách sa nepoužijú (§ 10 ods. 2). Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota tri mesiace a začína plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia (§ 710 ods. 3), výpovedné dôvody sú uzavretým zoznamom v § 711 ods. 1 a pri viacerých z nich vzniká nájomcovi právo na bytovú náhradu (§ 712a).

Zákon č. 98/2014 Z. z. sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov, v služobných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia, v družstevných bytoch, v bytoch vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov a vo vlastníctve hlavného mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí (§ 1 ods. 2). Zákon hovorí o byte alebo jeho časti (§ 3 ods. 1), takže na prenájom rodinného domu sa nevzťahuje, a nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon (§ 720 Občianskeho zákonníka). V týchto prípadoch použite zmluvu podľa Občianskeho zákonníka, ktorá je v balíku tiež.

Áno. Fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná už z iného dôvodu, je povinná požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku (§ 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). Ak teda byt prenajmete v marci, registráciu treba stihnúť do konca apríla. Prenajímateľ je zároveň povinný splnenie registračnej povinnosti nájomcovi preukázať (§ 3 ods. 5 zákona č. 98/2014 Z. z.).

Zmluva zostáva platná, ale prenajímateľ príde o podstatnú časť výhod krátkodobého nájmu. Nájom sa naďalej spravuje zákonom č. 98/2014 Z. z. okrem § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1 — teda okrem vlastných výpovedných dôvodov prenajímateľa a jeho práva odstúpiť od zmluvy pri opakovanom porušovaní povinností. Po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa použijú ustanovenia § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka (§ 3 ods. 5). Výpovedná lehota pri výpovedi zo strany prenajímateľa potom nesmie byť kratšia ako dva mesiace (§ 7 ods. 3).

Výška peňažnej zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu (§ 5 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.) — počíta sa teda z oboch súm spolu, nie len z nájomného. Ak prenajímateľ zábezpeku preukázateľne použije na úhradu svojich splatných pohľadávok, nájomca ju na základe písomnej výzvy musí do jedného mesiaca od jej doručenia doplniť do pôvodnej výšky. Nevyčerpanú časť je prenajímateľ povinný vrátiť najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s ním nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa strany nedohodli inak (§ 5 ods. 3).

Dôvody sú uvedené v § 7 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z.: nájomca alebo osoba, ktorá s ním v byte žije alebo sa v ňom s jeho súhlasom nachádza, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu poškodzuje byt, jeho zariadenie alebo spoločné časti a zariadenia domu, alebo inak hrubo porušuje dobré mravy či domový poriadok; nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za čas dlhší ako dva mesiace; napriek písomnej výzve nedoplnil zábezpeku do pôvodnej výšky; užíva byt v rozpore s dohodnutým účelom; alebo je daný iný dôvod dohodnutý priamo v zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájmu. Pri prvých dvoch dôvodoch stačí pätnásťdňová výpovedná lehota, inak najmenej jeden mesiac (§ 7 ods. 3).

Nájomca je povinný vypratať byt na vlastné náklady a odovzdať ho v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu ku dňu skončenia nájmu (§ 8 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z.). Ak tak neurobí ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu — alebo piatich kalendárnych dní, ak nájom skončil odstúpením od zmluvy — je prenajímateľ oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte okrem vecí vylúčených z exekúcie, a to len vtedy, ak nespotrebovaná časť zábezpeky nepostačuje na uspokojenie jeho pohľadávok (§ 8 ods. 2). Neplatnosť skončenia nájmu možno uplatniť na súde do dvoch mesiacov od doručenia výpovede alebo odstúpenia (§ 9 ods. 1).