Kupujem byt alebo dom — od rezervácie po kataster

List vlastníctva má tri časti a každá hovorí niečo iné. Časť A je majetková podstata (aké pozemky, stavby, byty, ich výmera a druh). Časť B uvádza vlastníkov, veľkosť spoluvlastníckeho podielu a titul nadobudnutia. Časť C je ťarcha — vecné bremená aj s obsahom a označením oprávneného, záložné práva s označením záložného veriteľa, predkupné práva s účinkami vecného práva a iné dohodnuté vecné práva. Výška dlhu sa v časti C neuvádza, takže samotný zápis záložného práva vám nepovie, koľko sa ešte dlhuje.

Kde

portál katastra ESKN, prípadne okresný úrad, katastrálny odbor

Plomba znamená, že s nehnuteľnosťou sa práve niečo deje. Okresný úrad ju vyznačí najneskôr v pracovný deň nasledujúci po dni, keď mu bola doručená listina na zápis vkladom alebo záznamom, alebo keď sa začalo konanie o oprave chyby či o proteste prokurátora. Zruší ju až vykonaním vkladu alebo záznamu, alebo právoplatným rozhodnutím o zamietnutí, zastavení konania či oprave chyby. Plomby sa vyznačujú v poradí, v akom boli návrhy doručené, a v tom istom poradí sa práva zapisujú. Poznámka je niečo iné: vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo o nej informuje, napríklad začaté súdne konanie. Ak je na liste vlastníctva plomba alebo poznámka, zistite jej dôvod ešte pred podpisom.

Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. Na ich zánik zmluvou je potrebný vklad do katastra, samotná dohoda predávajúceho s oprávneným nestačí. Pri záložnom práve platí, že pri prevode zálohu pôsobí voči nadobúdateľovi, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje inak, a na nadobúdateľa prechádzajú všetky práva a povinnosti záložcu vrátane povinnosti strpieť výkon záložného práva. Preto sa výmaz existujúceho záložného práva rieši súbežne s prevodom, nie po ňom. Ak kupujete len spoluvlastnícky podiel, majú ostatní spoluvlastníci zo zákona predkupné právo (okrem prevodu blízkej osobe): ponuka musí byť pri nehnuteľnosti písomná a obsahovať všetky podmienky, oprávnený má na vyplatenie dva mesiace. Pri porušení sa môže oprávnený domáhať od nadobúdateľa, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu predkupné právo zostáva zachované — riziko teda nesiete vy.

Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru musí byť potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov o tom, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu ani na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Výnimka je len prvý prevod vlastníctva bytu. Žiadajte ho vždy — nie je to formalita, ale zákonná náležitosť prílohy zmluvy. Navyše k bytu vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov na zabezpečenie pohľadávok z právnych úkonov týkajúcich sa domu aj samotného bytu; zapisuje sa do katastra a nemožno ho vymazať počas existencie bytu.

Kde

správca bytového domu alebo predseda spoločenstva vlastníkov

Povinnosť energetickej certifikácie sa vzťahuje na budovu predávanú alebo prenajímanú po 1. januári 2008. Vlastník budovy musí mať energetický certifikát ku dňu uzatvorenia zmluvy o predaji a pri predaji ho musí odovzdať novému vlastníkovi. Ukazovateľ integrovanej energetickej hospodárnosti musí byť súčasťou zverejnenej ponuky na predaj, a to aj vtedy, keď ponuku zverejňuje realitná kancelária. Platnosť certifikátu je najviac desať rokov, stráca ju skôr stavebnými úpravami, ktoré majú vplyv na energetickú hospodárnosť budovy. Povinnosť sa nevzťahuje napríklad na samostatne stojace budovy s úžitkovou plochou menšou ako 50 metrov štvorcových. Ak predávate rozostavanú budovu bez certifikátu, namiesto neho sa odovzdáva projektové energetické hodnotenie.

Dokedy

ku dňu uzatvorenia kúpnej zmluvy

Na to, čo dal jeden účastník pred uzavretím zmluvy, sa hľadí ako na preddavok — teda peniaze zložené pri rezervácii sa pri nedohode vracajú, ak si strany nedohodli niečo iné. Tým niečím iným býva práve zmluvná pokuta: dá sa dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená jej výška alebo spôsob určenia. Ak z dohody nevyplýva inak, veriteľ nemôže popri zmluvnej pokute žiadať aj náhradu škody. Odstúpiť od zmluvy možno len vtedy, ak to ustanovuje zákon alebo ak sa na tom strany dohodli; odstúpením sa zmluva od začiatku zrušuje. Ak sa má samotná kúpa uzavrieť až neskôr (dokončenie stavby, vyriešenie ťarchy, vyplatenie hypotéky predávajúceho), použije sa zmluva o budúcej zmluve: musí byť písomná a strany sa v nej musia dohodnúť na podstatných náležitostiach budúcej zmluvy. Ak do dohodnutej doby k uzavretiu nedôjde, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby bolo vyhlásenie vôle nahradené súdnym rozhodnutím; po uplynutí toho roka je nárok stratený.

Dokedy

pri zmluve o budúcej zmluve žaloba do jedného roka od uplynutia dohodnutej doby

Veriteľ vám musí umožniť premyslieť si v lehote 14 kalendárnych dní, či zmluvu o úvere na bývanie uzavriete, alebo využijete právo odstúpiť od nej bez uvedenia dôvodu. Počas tých 14 dní je ponuka pre veriteľa záväzná. Pozor na následok: ak lehotu na premyslenie využijete, právo na odstúpenie od zmluvy tým strácate. Poistenie nehnuteľnosti nie je zákonná povinnosť — veriteľ ho však môže k úveru požadovať a vtedy musí umožniť výber a akceptovať náležité poistenie aj od iného subjektu, než ktorý sám navrhuje, ak zaručuje rovnocennú úroveň. Viazanie produktov je veriteľovi zakázané.

Dokedy

14 kalendárnych dní

Zmluva o prevode nehnuteľnosti musí byť písomná a prejavy oboch účastníkov musia byť na tej istej listine. Osvedčený musí byť podpis prevodcu, teda predávajúceho; ďalej podpis povinného z predkupného práva a podpisy pri vzniku alebo zániku vecného bremena. Podpis kupujúceho osvedčený byť nemusí. Ak niekoho zastupuje splnomocnenec, musí byť osvedčený aj podpis na splnomocnení. Zmluva musí obsahovať presné označenie účastníkov, právneho úkonu, miesta a času a označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, parcelného čísla, registra parcely, druhu a výmery, prípadne čísla bytu, poschodia, vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a na pozemku. Ak je zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, osvedčovanie podpisov odpadá, okresný úrad ju posudzuje len z pohľadu súladu s katastrálnym operátom a procesných podmienok a rozhodne do 20 dní namiesto 30. Autorizáciou je spísanie zmluvy advokátom, zistenie totožnosti účastníkov a posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza ho, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nevznikne škoda; advokát musí upozorniť na dohodnuté platobné podmienky kúpnej ceny a oznámiť výšku svojho poistného krytia.

Notár prijme do úschovy peniaze, aby s nimi nakladal podľa príkazu zložiteľa, podľa dohody uzavretej medzi zložiteľom a príjemcom alebo na účely splnenia záväzku. Počas trvania úschovy môže s predmetom úschovy nakladať len spôsobom zabezpečujúcim splnenie účelu úschovy a nie je oprávnený uspokojiť z neho nároky tretích osôb. O úschove sa spisuje zápisnica so zložiteľom, na žiadosť aj s príjemcom; ak sa spisuje len so zložiteľom a s peniazmi sa má nakladať podľa dohody so zložiteľom a príjemcom, pravosť podpisu príjemcu na tejto dohode musí byť úradne osvedčená. Zmyslom je, aby predávajúci dostal peniaze až po povolení vkladu.

Kde

ktorýkoľvek notár

Konanie sa začína na návrh účastníka konania. Prílohou je zmluva v dvoch vyhotoveniach a podľa situácie ďalšie listiny. Poplatok je 100 eur za listinný návrh a 50 eur za návrh podaný elektronicky. Ak pred podaním návrhu vyplníte elektronické oznámenie o návrhu na vklad, poplatok sa znižuje o 15 eur bez ohľadu na počet právnych úkonov v oznámení; ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia návrh nepodáte, na oznámenie sa neprihliada. Predmetom návrhu musia byť všetky právne úkony obsiahnuté v zmluve, ktoré podliehajú vkladu, a všetky dotknuté nehnuteľnosti. Ak sú predmetom návrhu právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov, poplatok sa vyberie za každý osobitne.

Kde

okresný úrad, katastrálny odbor, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza; elektronicky cez prístupové miesto

Okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu. Pri zmluve vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanej advokátom je lehota 20 dní. Na žiadosť uvedenú priamo v návrhu a po zaplatení poplatku môže rozhodnúť do 15 dní; ak v tejto lehote nerozhodne, rozhodne v 30-dňovej a rozdiel poplatku vráti. Príplatok za urýchlené rozhodnutie je splatný v deň doručenia návrhu a ak sa konanie zastaví alebo návrh zamietne, poplatok sa nevracia. Konanie sa preruší, ak sa začalo konanie o predbežnej otázke, ak nebol zaplatený správny poplatok, ak boli účastníci vyzvaní doplniť listiny alebo odstrániť nedostatky návrhu, ak to zhodne navrhli všetci účastníci (najdlhšie na 60 dní), ak bolo neodkladným alebo predbežným opatrením nariadené nenakladať s nehnuteľnosťou, alebo ak je právo nakladať s nehnuteľnosťou obmedzené podľa osobitného predpisu. Dňom vydania rozhodnutia o prerušení prestáva lehota plynúť. Ak v určenej lehote nezaplatíte poplatok alebo neodstránite nedostatky, konanie sa zastaví. Chyby v písaní a počítaní v zmluve už po podaní návrhu možno opraviť len dodatkom k zmluve.

Dokedy

30 dní; 20 dní pri notárskej zápisnici alebo autorizácii advokátom; 15 dní pri urýchlenom konaní

Vlastníctvo k nehnuteľnosti sa nadobúda vkladom do katastra; právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania a nemožno proti nemu podať odvolanie, návrh na obnovu konania ani ho preskúmať mimo odvolacieho konania. Rovnopis vám úrad zašle do 15 dní odo dňa rozhodnutia a zápis do listu vlastníctva vykoná v deň právoplatnosti, najneskôr v nasledujúci pracovný deň. Ak sa vklad zamietne, odvolanie sa podáva na okresný úrad, ktorý rozhodnutie vydal, do 15 dní odo dňa doručenia. Pri samotnom odovzdaní platí, že nebezpečenstvo náhodnej skazy a zhoršenia prechádza na kupujúceho súčasne s nadobudnutím vlastníctva, ak nie je dohodnuté inak; ak nadobudnete vlastníctvo skôr, než vám nehnuteľnosť odovzdajú, má predávajúci až do odovzdania práva a povinnosti uschovávateľa. Spíšte protokol so stavmi meračov elektriny, plynu a vody a s počtom kľúčov — je to podklad pre prepis zmlúv u dodávateľov, ktorí si podmienky určujú sami.

Preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv platíte mesačne vopred, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra. Výšku určujú vlastníci spravidla na rok vopred a platí sa podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Zostatok vo fonde sa pri predaji nevyplácia — doterajší vlastník nemá právo na vrátenie alikvotnej časti zostatku fondu. Ako vlastník ste tiež povinný bez zbytočného odkladu oznámiť správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré byt užívajú súvisle aspoň dva mesiace, a ak byt neužívate, oznámiť svoju adresu a každú jej zmenu.

Dokedy

od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade

Trvalý pobyt je povinný hlásiť každý občan, ktorý sa trvalo nezdržiava v zahraničí. Zákon o hlásení pobytu na to neurčuje žiadnu lehotu, strážiť však treba inú: o vydanie nového občianskeho preukazu ste povinný požiadať do 30 dní od prihlásenia sa na trvalý pobyt. Ak sa prihlasujete ako vlastník alebo spoluvlastník, potvrdenie o súhlase vlastníka sa nevyžaduje; nevyžaduje sa ani pri manželovi alebo nezaopatrenom dieťati vlastníka a pri osobe s vecným bremenom doživotného užívania. Prihlásenie na trvalý pobyt má evidenčný charakter a nezakladá žiadne právo k budove ani voči jej vlastníkovi.

Kde

ohlasovňa pobytu v obci; občiansky preukaz na útvare Policajného zboru

Dokedy

nový občiansky preukaz do 30 dní od prihlásenia sa na trvalý pobyt

Daňová povinnosť vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po roku, v ktorom ste sa stali vlastníkom. Výnimkou je nadobudnutie presne 1. januára bežného roka — vtedy vzniká povinnosť tým dňom. Priznanie podávate správcovi dane do 31. januára toho zdaňovacieho obdobia, v ktorom vám povinnosť vznikla, podľa stavu k 1. januáru. Ak ste priznanie v obci už niekedy podali, podáva sa len čiastkové priznanie so zmenami, v tej istej lehote. Za rok, v ktorom ste kúpili, daň platí ešte predávajúci, lebo rozhodujúci je stav k 1. januáru. Sadzbu určuje obec všeobecne záväzným nariadením, takže sa líši obec od obce. Vyrubená daň je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, ak správca dane neurčí splátky.

Kde

obec alebo mesto, v ktorom nehnuteľnosť leží

Dokedy

do 31. januára roka nasledujúceho po roku nadobudnutia

Dodanie stavby je oslobodené od DPH až po piatich rokoch odo dňa kolaudácie, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby, alebo odo dňa začatia prvého užívania — podľa toho, čo nastane skôr. Nová stavba predávaná v tejto päťročnej lehote teda DPH podlieha a cena od developera ju obsahuje; predaj staršieho bytu medzi fyzickými osobami takto zdanený nie je. Rovnaká päťročná lehota sa počíta aj od kolaudácie po rozsiahlej rekonštrukcii, ak náklady na stavebné práce dosiahli najmenej 40 percent hodnoty stavby pred ich začatím. Ak kupujete rozostavanú stavbu, na ktorú ešte nie je vyhotovený energetický certifikát, predávajúci vám musí poskytnúť projektové energetické hodnotenie.