Prenajímam byt — zmluva, daň, odvody a skončenie nájmu

Toto je najdôležitejšie rozhodnutie celého prenájmu a robí sa pred podpisom zmluvy. Nájom bytu podľa § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka je zo zákona chránený — ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone. Krátkodobý nájom podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je nájom uzavretý podľa tohto zákona, ktorý spĺňa náležitosti jeho § 3 a vrátane predĺžení trvá najviac šesť rokov: uzatvára sa na dobu určitú najdlhšie na dva roky a dá sa dvakrát predĺžiť o ďalšie dva roky. Zákon o krátkodobom nájme na nájom nepoužije § 685, 686, 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1 a 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 ani § 717 až 719 Občianskeho zákonníka. Vypadnú tým nielen výpovedné dôvody, ale aj celý inštitút bytových náhrad a prechod nájmu na príbuzných po smrti nájomcu.

Zákon č. 98/2014 Z. z. sa nevzťahuje na nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov o dotáciách na rozvoj bývania a o Štátnom fonde rozvoja bývania, v služobných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v bytoch v domoch osobitného určenia, v družstevných bytoch a v bytoch vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, hlavného mesta Bratislavy, mesta Košice a ich mestských častí. Ak byt spadá do niektorej z týchto skupín, ostáva vám režim Občianskeho zákonníka. Prechodné ustanovenie § 11 navyše hovorí, že nájom založený zmluvou uzavretou pred 1. májom 2014 sa spravuje predpismi účinnými pred týmto dňom — na starú zmluvu sa teda krátkodobý režim nedá dodatočne natiahnuť.

Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Písomná forma tu priamo predpísaná nie je — zákon namiesto toho hovorí, že ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva sa uzavrela na dobu neurčitú. Pozor na jedno: pri nájme bytu neplatí § 676 ods. 2, takže nájom na dobu určitú sa ďalším užívaním bytu automaticky neobnovuje.

Tu už je písomná forma povinná a každá strana musí dostať najmenej jedno vyhotovenie. Zmluva musí obsahovať údaje o zmluvných stranách (pri fyzickej osobe meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia), označenie predmetu nájmu a rozsah jeho užívania, určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu, opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu aj opis závad, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia zmluvy, určenie doby nájmu a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona. Vyhlásenie nájomcu je náležitosť, na ktorú sa najčastejšie zabúda, a bez nej zmluva náležitosti § 3 nespĺňa. Podnájom je možný len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu.

Fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná z titulu zápisu v registri právnických osôb, podnikateľov a orgánov verejnej moci, je povinná požiadať správcu dane o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Nie je to 30 dní od podpisu zmluvy. Ak ste prenajali 10. marca, lehota končí 30. apríla. Žiadosť sa podáva na tlačive, ktorého vzor určí ministerstvo; ak sa podáva elektronicky, musí byť v predpísanej forme. Správca dane vás zaregistruje do 30 dní od podania žiadosti alebo odo dňa odstránenia nedostatkov podania a pridelí vám daňové identifikačné číslo. Pri krátkodobom nájme ste navyše povinný preukázať nájomcovi splnenie registračnej povinnosti, a nie je to zdvorilosť: ak registráciu nesplníte, nájom sa síce naďalej spravuje zákonom o krátkodobom nájme, ale bez § 7 ods. 1 a 4 a bez § 9 ods. 1, a po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa naň použijú aj § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka. Prídete tak o svoje voľnejšie výpovedné dôvody aj o právo odstúpiť od zmluvy pri opakovanom porušovaní povinností a vaša výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako dva mesiace.

Kde

daňový úrad miestne príslušný podľa trvalého pobytu

Dokedy

do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste byt prenajali

Čo priložiť

• žiadosť o registráciu na tlačive určenom ministerstvom
• meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, rodné číslo
• dane, ku ktorým žiadate registráciu

Pri krátkodobom nájme sa zmluvné strany môžu dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Jej výška nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Ak zábezpeku preukázateľne použijete na úhradu svojich splatných pohľadávok, nájomca je povinný ju na základe vašej písomnej výzvy doplniť do pôvodne dohodnutej výšky v lehote jedného mesiaca odo dňa doručenia výzvy. Občiansky zákonník pri bežnom nájme bytu depozit neupravuje vôbec, takže tam ani žiadny zákonný strop ani lehota na vrátenie neexistuje.

Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Pri krátkodobom nájme je opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia a opis známych závad priamo náležitosťou zmluvy, takže protokol so súpisom vybavenia a stavom meračov nie je nepovinná príloha, ale spôsob, ako túto náležitosť naplniť. Pri odstúpení má nájomca právo od zmluvy odstúpiť, ak mu predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.

Pri hlásení trvalého pobytu je občan povinný predložiť okrem dokladov totožnosti aj písomné potvrdenie o súhlase s prihlásením na trvalý pobyt s osvedčeným podpisom vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov budovy alebo jej časti; potvrdenie sa nevyžaduje pri prihlásení vlastníka alebo spoluvlastníka, osoby s vecným bremenom doživotného užívania, manžela alebo nezaopatreného dieťaťa vlastníka, alebo ak vlastník či všetci spoluvlastníci podpíšu súhlas priamo na prihlasovacom lístku pred zamestnancom ohlasovne. Prihlásenie na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter. Rovnaké doklady sa predkladajú aj pri hlásení prechodného pobytu, ktorý sa hlási, ak má pobyt mimo miesta trvalého pobytu trvať viac ako 90 dní; predpokladaná doba prechodného pobytu je najviac päť rokov.

Kde

ohlasovňa pobytu — obecný alebo mestský úrad

Daňovníkom dane z bytov je vlastník bytu alebo nebytového priestoru. Prenájmom sa daňovník nemení — nájomcom sa daňovník stáva len pri stavbách spravovaných Slovenským pozemkovým fondom. Základom dane je výmera podlahovej plochy v metroch štvorcových, základná ročná sadzba je 0,033 eura za každý aj začatý meter štvorcový a obec ju môže svojím všeobecne záväzným nariadením znížiť alebo zvýšiť, pričom sadzba za byt nesmie presiahnuť desaťnásobok najnižšej sadzby za byt v tom istom nariadení. Rozhodujúci je stav k 1. januáru zdaňovacieho obdobia a na zmeny počas roka sa neprihliada. Pozor na § 14 ods. 2: byt alebo časť bytu, ktorý sa k 1. januáru využíva na iný účel ako bývanie, sa považuje za nebytový priestor a obec mu môže určiť inú sadzbu. Prenájom bytu na bývanie účel využitia nemení, ale ak sa zmení, musíte to obci priznať: priznanie sa podáva do 31. januára toho zdaňovacieho obdobia, v ktorom vznikla daňová povinnosť, a ak ste ho už raz podali a zmenil sa účel využitia bytu alebo nebytového priestoru, podávate v tej istej lehote čiastkové priznanie len so zmenami oproti dovtedy podanému.

Kde

obec alebo mesto, v ktorom byt leží

Dokedy

priznanie aj čiastkové priznanie do 31. januára zdaňovacieho obdobia

Poplatok platí fyzická osoba, ktorá má v obci trvalý pobyt alebo prechodný pobyt, alebo ktorá je na území obce oprávnená užívať alebo užíva byt na iný účel ako na podnikanie. Nájomca s platnou nájomnou zmluvou je teda osobou oprávnenou byt užívať a poplatníkom sa stáva sám. Ak má v obci súčasne trvalý aj prechodný pobyt, poplatníkom je len raz. Poplatník je povinný oznámiť obci vznik poplatkovej povinnosti do 30 dní odo dňa jej vzniku a v tej istej lehote aj zmeny rozhodujúce na vyrubenie poplatku a zánik poplatkovej povinnosti. Vyrubený poplatok je splatný do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. V zmluve si preto výslovne dohodnite, kto poplatok ohlási a kto ho zaplatí — obci je vaša dohoda ľahostajná, tá sa drží zákonného poplatníka.

Dokedy

ohlásenie do 30 dní od vzniku poplatkovej povinnosti

Obe úpravy vyžadujú, aby zmluva určila výšku nájomného a osobitne výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Úhrada za plnenia alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak sa strany nedohodnú inak. Pri krátkodobom nájme si strany dohodnú aj rozsah, spôsob výpočtu a spôsob platenia týchto úhrad. Zákon o dani z príjmov daňové posúdenie preúčtovaných energií osobitne nerieši, čo z neho ale vyplýva jednoznačne je, že ak preukázateľné výdavky spojené s príjmami z prenájmu prevýšia tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada — stratu z prenájmu vykázať nemožno. Najčistejšie riešenie je nechať nájomcu uzavrieť zmluvy s dodávateľmi priamo na seba, vtedy vám cez účet žiadne peniaze za energie neprechádzajú.

Občiansky zákonník v § 696 ods. 1 nechal spôsob výpočtu nájomného aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, na osobitný právny predpis. Zákon o krátkodobom nájme naopak § 696 zo svojho režimu vylučuje a v § 4 ods. 1 dovoľuje, aby si strany dohodli priamo v zmluve prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku, a prenajímateľ je oprávnený zmeniť ich vždy najviac o nárast cien alebo inflácie. Ak by ste nájomné zvýšili nad tento rámec, nájomca je oprávnený od zmluvy odstúpiť.

Podľa Občianskeho zákonníka je dôvodom výpovede to, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt či jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Pri krátkodobom nájme stačí, že nájomca riadne a včas nezaplatil za čas dlhší ako dva mesiace, a samostatným dôvodom je aj to, že napriek písomnej výzve nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky. Ak nájomca nezaplatí do piatich dní po splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania. Ak sa s ním dohodnete na splátkovom kalendári dlžného nájomného, urobte to písomne.

Prenajímateľ môže podľa Občianskeho zákonníka vypovedať nájom bytu len zo siedmich dôvodov: potrebuje byt pre seba, manžela, deti, vnukov, zaťa, nevestu, rodičov alebo súrodencov; nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný; nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzuje byt, príslušenstvo alebo spoločné priestory, sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome; nájomca hrubo porušuje povinnosti z nájmu; s bytom alebo domom je potrebné naložiť vo verejnom záujme alebo vyžaduje opravy, pri ktorých ho nemožno najmenej šesť mesiacov užívať; nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia; nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie. Dôvod sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným, inak je výpoveď neplatná, a dodatočne ho meniť nemožno. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Nájomca môže neplatnosť výpovede uplatniť na súde do troch mesiacov od doručenia a účinky výpovede nastanú až po právoplatnosti rozhodnutia, ktorým súd návrh zamietne. Pri krátkodobom nájme výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, pri výpovedi pre poškodzovanie bytu alebo pre nezaplatenie nad dva mesiace kratšia ako pätnásť dní, a plynie odo dňa nasledujúceho po doručení výpovede.

Dokedy

Občiansky zákonník tri mesiace; krátkodobý nájom najmenej jeden mesiac, pri dvoch dôvodoch najmenej pätnásť dní

Pri bežnom nájme podľa Občianskeho zákonníka platí, že nájomca nie je povinný sa vysťahovať a byt vypratať, kým preňho nie je zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Nárok na náhradný byt má pri výpovedi z dôvodu potreby bytu pre prenajímateľa a jeho blízkych, z dôvodu verejného záujmu či rozsiahlych opráv a pri byte osobitného určenia. Pri hrubom poškodzovaní bytu nájomca právo na bytovú náhradu nemá, pri dôvode hodnom osobitného zreteľa má právo na prístrešie. Pri neplatení má nájomca právo len na náhradné ubytovanie, ak preukáže hmotnú núdzu z objektívnych dôvodov, inak nemá právo na bytovú náhradu. Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu. Pri krátkodobom nájme celý tento blok odpadá: nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a odovzdať ho v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu ku dňu skončenia nájmu. Ak byt nevyprace ani do desiatich kalendárnych dní od skončenia nájmu, alebo do piatich dní, ak nájom skončil odstúpením, prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte okrem vecí vylúčených z exekúcie — ale len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky na uspokojenie pohľadávok nepostačuje.

Po skončení krátkodobého nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa strany nedohodli inak. Príjem z prenájmu sa priznáva v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby, ktoré sa podáva do troch kalendárnych mesiacov po uplynutí zdaňovacieho obdobia a v tej istej lehote je daň aj splatná. Čiastkový základ dane z prenájmu vstupuje do základu dane podľa § 4 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, teda sa zdaňuje progresívne sadzbami 19 %, 25 %, 30 % a 35 % podľa výšky základu dane. Nezdaniteľnú časť základu dane si proti príjmu z prenájmu uplatniť nemožno — tá znižuje len základ dane z príjmov podľa § 5 alebo § 6 ods. 1 a 2.

Dokedy

daňové priznanie do troch kalendárnych mesiacov po uplynutí zdaňovacieho obdobia; zábezpeka do jedného mesiaca od vypratania a vysporiadania